Pandemiden sonra turizm yeniden canlanırken, şehirler bu duruma kısa süreli konut kiralamalarıyla ilgili bir dizi yeni kuralla yanıt verdiler. Ancak bu konut sektörünün denetlenmesi hala zorluğunu koruyor. Airbnb şirketinin küresel çapta kısa süreli ev kiralamaları başlatmasının üzerinden neredeyse 15 yıl geçti, ancak hala hiçbir şehir, sektöre düzenleme getirebilmek için doğru formülü bulabilmiş değil.
Uzun vadeli kiralık konutların turistik pazarın eline geçmesinden endişe eden hükümetler, bir dizi kural denemesi yaptılar. Dallas, belirli konut mahallelerinde tatil konutlarını engelledi, Barselona özel evlerdeki tüm kısa süreli oda kiralamalarını yasakladı, San Francisco ve Seattle ev sahiplerinin ilana koyabileceği mülk sayısını sınırlıyor. Diğerleri bir mülkün yılda kiralanabilecek gece sayısını sınırlıyor (Londra’da 90, Paris’te 120) veya bir mülkün kiralanması gereken asgari gece sayısını zorunlu kılıyor (Honolulu’da konuklar en az 90 gün rezervasyon yapmalı; Singapur’da altı ay veya daha fazlası gerekiyor). Ve birçok şehir, ev sahiplerinin gerçekten mülkte yaşamasını talep ediyor (New York City, Vancouver ve Tokyo gibi).
Tüm bu yaklaşımlar aynı korkudan kaynaklanıyor: Airbnb, TripAdvisor, VRBO ve Flipkey gibi ev paylaşım siteleri denetimden çıkarsa, kira fiyatlarını yükseltir, mevcut sakinleri yerinden eder ve popüler bölgelerde kaosa neden olur. 2019 yılında yapılan bir araştırmada, Ekonomi Politikaları Enstitüsü bu endişelerin gerçek olduğuna ve hizmetlerin getirdiği turistik gelirlerin, uzun vadeli kiralama pazarının daralması ve otel vergi gelirlerinin düşmesiyle denge dışı kaldığı sonucuna vardı.
Evlerdeki Oteller
Örneğin Kopenhag’ı ele alalım. Danimarka, 2018 yılında tam zamanlı Airbnb’leri yasakladı ve Kopenhag’da mülk kiralamalarını yılda 70 geceyle sınırladı. Ancak başkentin şık, önceden işçi sınıfının yaşadığı Nørrebro bölgesi gibi bölgelerinde, yerel halk kısa süreli kiracıların yine de hakim olduğunu söylüyorlar. Airbnb, en son gelen düzenleme dalgasının şirketin yerel yönetimlerle işbirliği yapmaya isteksizliğini yansıtmadığını iddia ediyor. Airbnb’nin küresel politika direktörü Theo Yedinksy, Bloomberg CityLab’e yaptığı açıklamada, “Airbnb, şehirler için iyi bir ortaktır ve düzenlemeleri memnuniyetle karşılayan uzun bir geçmişe sahibiz. Dünya çapında 1.000’den fazla hükümetle kısa vadeli kiralama için açık, adil kurallar konusunda işbirliği yapmış bulunuyoruz.” dedi.
Şirket, işbirliği taahhüdünün kanıtı olarak 2020 yılında City Portal veri aracını başlattığını belirtiyor. Bu panel, yerel hükümetlerin ziyaretçi ve ev sahibi hakkında belirli bilgilere erişmelerine, kiralamanın yerel konut piyasası üzerindeki etkilerini izlemelerine ve belediyelerin buna göre düzenlemeler oluşturmasına yardımcı oluyor. Ayrıca kuralları ihlal eden ilanlar için, yaklaşık ancak kesin olmayan konum bilgileri sağlayarak tespitlerine yardımcı olabiliyor. Şu ana kadar 350’den fazla şehir ve turizm ajansı kaydoldu. Yedinksy ayrıca dünya genelindeki ilk 200 pazarın yüzde 80’inde çeşitli düzenlemeler bulunduğunu söylüyor.
Barselona ve Berlin’deki Mücadeleler
2021 yılında New York City, ev sahiplerinin evde bulunmadıkları durumlarda Airbnb üzerinden 30 günden az süreyle kiralama yapmalarını yasakladı, ancak Temmuz ayına kadar bu yasa uygulanmadı; Airbnb, bu kuralların federal yasalarla çeliştiğini ve ev sahiplerinin mahkemelerde bu kurallara karşı mücadele ettiğini söylüyor. Quebec ise şimdi kısa vadeli kiralamalar için dünyanın en sıkı politikalarından birine sahip ve ev sahiplerinin eyalet hükümetine kaydolmalarını, aksi halde 10.000 Kanada Doları para cezası ödemelerini gerektiriyor. Ancak yaşanan son trajedi, yasanın sınırlarını gözler önüne serdi. Montreal’de 19. yüzyıla ait bir binada çıkan yangın, yedi kişinin ölümüne neden oldu ve bunlardan altısı lisanssız Airbnb’lerde kalıyordu. Montreal’deki bir kiracı grubu olan RCLALQ’ya göre, kısa süreli kiralama pazarında denetim neredeyse yoktu. Şubat ayında yayınlanan 30.000 Airbnb ilanından neredeyse yüzde 80’i resmi olarak kaydedilmemiş veya sahte numaralar kullanıyordu.
Berlin’de ise yetkililer son zamanlarda uygulanması imkansız olan düzenlemeleri hafifletti. Şehir, 2016 yılında dairelerde (ancak bireysel odalarda değil) kısa süreli konaklamaları yasakladı, amaçları evleri kalıcı kiralama pazarına geri döndürmek ve bir zamanlar erişilebilir olan Alman başkentindeki konuta erişim zorluğunu hafifletmekti. Ancak Airbnb ve rakip web siteleri, belirli ev sahipleriyle ilgili verileri paylaşmayı reddetti, böylece kimin yasayı ihlal ettiğini anlamak imkansız hale geldi ve mahkemeler şirketleri kısa süreli kiralamanın yasallığı konusunda haklı buldu, bu da düzenleyicileri suçluları bulmak için ihbarcılara dayanmaya mecbur bıraktı. Bu nedenle Berlin, kurallarını değiştirdi. Günümüzde, Airbnb ev sahiplerinin şehirde kaydı olması gerekiyor ve ilanlar artık ya bir kayıt numarası ya da ev sahibinin adresini içeriyor – bu detaylar otomatik olarak doğrulanamasa da yine de kural ihlalini azaltabilir. Karşılığında yerel halk, birincil ikamet yerlerini istedikleri kadar kiraya verebilirken, ikinci evlerini yılda en fazla 90 gün süreyle kiralayabiliyor. Cezalar için maksimum sınır ise €600.000’dan fazlaya çıkarıldı. Kiralık yerler ise hâlâ kolayca bulunabilir durumda: Haziran sonunda, Inside Airbnb’ye göre 12.473 ev kiralamak için müsaitti.
Diğer taraftan, kısa süreli kiralama platformlarını düzenlemeye Barcelona kadar kaynak ayıran pek az şehir bulunuyor. Şirketin 2009’daki çıkışından, gürültülü ziyaretçilerin ve üç çıplak İtalyan turistin karıştığı bir olayın şehir genelinde protestolara yol açtığı 2014 yılına kadar Katalonya başkentindeki Airbnb sayısı 20.000’e çıktı. 2015 yılında Belediye Başkanı Ada Colau, anti-Airbnb platformuyla seçildi ve şehir, tek odalı kiralamaları yasaklayan tek büyük Avrupa şehri oldu. 2011 yılında başlatılan bir lisans sistemi, şirketlere tüm ilanlarda lisans numaralarını gösterme zorunluluğu getiriyor. Bu anlaşma, mahkemeler Airbnb ve HomeAway’e €600.000 ceza kestikten sonra sağlandı. Barcelona aynı zamanda ev sahiplerinin uyumunu sağlamak için yılda 2 milyon Euro bütçe ayırıyor. Ancak şehir, kiralık konut pazarını kontrol etmekte zorlanıyor. Inside Airbnb, Haziran sonunda şehirde ilana koyulan 15,655 Airbnb mülkünün %30’unun sahte lisans numaralarıyla yayınlandığını tahmin etti. Ek olarak, ev sahiplerinin %25’i lisans gereksinimlerinden muaf olduklarını iddia etti, ancak Airbnb bu durumu kanıtlamayı talep etmiyor.
Uygulama Boşluğu
Kuzey Londra’da yer alan ve şehrin merkezinin bir bölümünü kapsayan Camden örneği, birçok belediyenin hala bu sorunu çözmek için ihtiyaç duydukları araç ve bilgiye sahip olmadığını gösteriyor.
2020 yılında belediye, kısa vadeli kiralamaları izlemek için yeni bir araç kullandı: Barcelona merkezli Talk and Code şirketinin yazılımını. Bu yazılım, Airbnb’nin sadece şirketin ilanlarını izlediği City Portal yerine tüm çevrimiçi platformlardan kamuya açık bilgileri çekiyor ve Londra’daki yıllık 90 gece sınırlamasını ihlal eden kaç ilan olduğunu belirliyor. Sonuçlar oldukça çarpıcıydı. 2019 yılında kısa süreli konaklama platformlarında bulunan 7.100 ilandan, yazılımın tahminine göre %48’i sınırlamayı aşıyordu. Konut sıkıntısı yaşanan bir bölgede ise 3.400’den fazla ev tam zamanlı kiralama pazarından çekiliyordu. Eğer bu model Londra genelinde tekrarlanırsa -yalnızca Airbnb’de sunulan 80.000’den fazla kısa süreli konaklama sunulan şehirde- orta büyüklükte bir şehir kadar ev, tam zamanlı kiracılar için kaybedilebilir.
Kaynak: Bloomberg CityLab